BGH-Urteil: Bruttobeträge in Betriebskostenabrechnung bei vermietetem Sondereigentum zulässig

Vermieter von Sondereigentum, die zum Vorsteuerabzug berechtigt sind, können in der Betriebskostenabrechnung für gewerbliche Mieter die Bruttobeträge aus der Jahresabrechnung übernehmen, wenn die GdWE nicht zur Umsatzsteuer optiert hat.
Sachverhalt: Ein Friseursalon war in einer Teileigentumseinheit innerhalb einer Wohnungseigentumsanlage untergebracht. Der gewerbliche Mieter zahlte laut Mietvertrag neben der Grundmiete auch die Nebenkosten zuzüglich 19 % Umsatzsteuer. Während der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert hatte, war die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) nicht zur Umsatzsteuer optiert. In der Betriebskostenabrechnung übernahm der Vermieter die Bruttobeträge aus der Jahresabrechnung der GdWE und schlug zusätzlich 19 % Umsatzsteuer auf.
Der Mieter forderte daraufhin einen Teilbetrag zurück: Er meinte, die enthaltene Umsatzsteuer hätte aus den Betriebskosten herausgerechnet werden müssen.

Entscheidung des BGH (Urteil vom 15.01.2025, Az. XII ZR 29/24)
Der Bundesgerichtshof wies die Klage ab. Der Vermieter durfte die Bruttobeträge der GdWE übernehmen, da er selbst keinen Vorsteuerabzug geltend machen konnte. Grund: Die GdWE hatte nicht zur Umsatzsteuer optiert, weshalb die in den Kosten enthaltene Umsatzsteuer für den Vermieter ein echter Aufwand war und nicht abziehbar als Vorsteuer.

Grundsatz zur Umsatzsteuer in Betriebskostenabrechnungen
Normalerweise gilt: Ein zur Umsatzsteuer optierender Vermieter muss die Nettokosten weiterberechnen und auf diese die Umsatzsteuer aufschlagen - denn er kann die in Lieferantenrechnungen enthaltene Vorsteuer abziehen.

Besonderheit bei vermietetem Sondereigentum
Liegt eine Teileigentumseinheit in einer Wohnungseigentumsanlage vor und hat die GdWE nicht zur Umsatzsteuer optiert, kann der Vermieter keinen Vorsteuerabzug aus den Gemeinschaftskosten vornehmen. In diesem Fall darf er die Bruttobeträge der WEG-Abrechnung übernehmen und zusätzlich Umsatzsteuer gemäß Mietvertrag berechnen.

Wichtiger Zusatz: Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, darauf hinzuwirken, dass die GdWE zur Umsatzsteuer optiert. Dies hätte erhebliche organisatorische und steuerliche Konsequenzen für die gesamte Gemeinschaft.

Fazit: Vermieter von Sondereigentum dürfen bei nicht zur Umsatzsteuer optierender GdWE die Bruttobeträge aus der Jahresabrechnung weitergeben und darauf Umsatzsteuer erheben - vorausgesetzt, sie selbst haben zur Umsatzsteuer optiert und der Mietvertrag sieht dies vor.
Quelle: BGH, Urteil v. 15.1.2025, XII ZR 29/24